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萬科郁亮:行業轉型絕非易事 “都市圈化”穩定基本盤

2019-02-25 14:51:56 來源: 中國名牌

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  繼去年喊出“活下去”后,2月25日,萬科公開了集團董事會主席郁亮在去年底的一次內部發言。郁亮提出,今年萬科的戰略是擯棄一切投機、僥幸心理,“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”。

  行業集中度上升,轉型絕非易事

  對于提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”,郁亮解釋,首先在宏觀層面,“我們需要做好長期準備”;另外,人口形勢面臨“少子化”挑戰、老齡化問題等,這都會給社會經濟產生影響。

  其次,從行業層面看,住宅全面短缺時代結束,政策層面繼續堅持“房住不炒”的基調,住房的金融投資屬性會被長期抑制。

  與此同時,行業集中度上升,頭部企業間競爭將更加激烈。在萬科看來,目前中國TOP3房企共獲得13%的市場份額;ToP10的房企占據28%的市場份額;TOP20的房企市場份額為39%;ToP30為54%;ToP50為64%。頭部房企的市場份額越來越重,競爭也越來越激烈,并且主要是重量級選手之間的競爭。如何在市場中脫穎而出,考驗的是房企方方面面的能力。

  此外,在郁亮看來,行業轉型絕非易事。一方面,雖然房地產行業還不錯,但并不代表未來還能靠“吃這口飯活下去”;但另一方面,轉型經驗表明,新業務的盈利能力有限,目前還沒看到特別成功的轉型案例。

  白銀時代,行業機會在“都市圈化”

  萬科認為,與過去相比,房地產行業已經進入發展相對緩慢的“白銀時代”。不過即便如此,整個行業仍是“十萬億級的市場”,地產開發業務仍是萬科的“基本盤”。未來10年,開發業務仍將支持著萬科的主要收入、利潤和現金流。

  未來房地產行業的發展機會在哪里?郁亮認為,城鎮化的進程仍在繼續,以“都市圈化”為特征的第二階段城市化將給房企“活下去”的空間。比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等規劃,都將給予房企廣闊發展空間。

  郁亮尤其看好粵港澳大灣區的發展,他在內部郵件中強調:“粵港澳大灣區中有香港、廣州、深圳三個核心城市,各具不同的特色和能力,這在全球范圍內也不多見。”

  近年來萬科在大灣區的布局不斷加速,突出表現在土地市場。早在2017年6月,萬科就以551億元的大手筆取得廣州花地灣1500畝土地;去年9月,萬科又拿下花地灣1.75平方公里的葵蓬村城市舊改項目。根據克而瑞機構的統計,從2017年-2018年4月,萬科在大灣區新增土地儲備達1316萬平方米,其中廣州、佛山分別新增371萬平方米和261萬平方米。

  此外,郁亮還指出,“不同地區、不同業態之間的不平衡”也是行業未來的發展機會。郁亮認為,某些城市的限購就表明這種地區的不平衡,“住宅消費并不是整體過剩,而是有些過剩,有些還沒被滿足,這就是為什么要‘限’的原因。”業態之間的發展不平衡,則表現在“租”與“購”之間。郁亮認為:“關于租購并舉,購的部分已表達很充分,但租的部分才剛剛開始。”為此萬科將進一步加大長租業務的發展力度。

  最后,郁亮強調,對萬科現有15000億資產的梳理、調整,是“收斂聚焦”的主要工作之一。“把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費的資源處理掉,我們要把不好的牌打掉,換回一些好的牌來。”(文/張旭)

責任編輯: 曹煒
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